Анализ рынка недвижимости в 2024

Ситуация на рынке недвижимости

Заоблачные цены на новостройки, высокие ставки по ипотечным кредитам, периодически заканчивающиеся лимиты на семейную ипотеку, просрочки по ипотечным платежам и избыток предложения. У всех участников рынка, где-то глубоко в душе, возникает вопрос это уже ипотечный пузырь, или еще нет? И если пузырь есть, что с ним будет дальше – рассосется или лопнет?

С 2018 по 2024 год жилье в ипотеку приобрели 10,7 миллиона россиян. По данным «Скоринг-бюро», объем просроченных от трех месяцев и более долгов по ипотеке за 2024 год вырос почти на 40 процентов — до 136 миллиардов рублей. Число заемщиков с долгами от одного до трех месяцев увеличилось за полгода более чем на четверть — до 38 тысяч человек. Общая сумма займов составила около 30 триллионов рублей. По данным ЦБ РФ, общий объем ипотечной задолженности составляет 19 триллионов рублей.

Ситуация, при которой огромное количество людей не может погасить задолженность по жилищным кредитам — один из признаков ипотечного пузыря. Как правило, пузырь возникает, когда на фоне чрезмерного предоставления ипотечных кредитов, часто с низкими ставками и упрощенными условиями выдачи, цены на жилье растут намного быстрее, чем доходы населения и стоимость строительства. Люди, уверенные в постоянном росте стоимости недвижимости, берут кредиты на покупку, не всегда понимая долгосрочные риски. В итоге на рынке накапливаются избыточные объемы заемных средств, а сами цены на жилье становятся искусственно завышенными.

В какой-то момент пузырь лопается: люди, на рассчитавшие финансовую нагрузку, оказываются не в состоянии платить по ипотеке и начинают возвращать квартиры банкам, которые вынуждены продавать их по сниженной цене. Цены на жилье резко падают, инвестиционная привлекательность сектора уменьшается, что, в свою очередь, негативно сказывается на экономике в целом. В таких случаях могут возникнуть массовые банкротства, проблемы с ликвидностью в банках, и в результате — экономический кризис.

На мировом рынке недвижимости ипотечный пузырь надувался не раз. Так, в 1970-х годах в Дании на фоне инфляции правительство увеличило заработные платы, датчане набрали кредитов на покупку жилья, но расплатиться по ним впоследствии не смогли и вернули залог. В результате цены на недвижимость рухнули на 30-40 процентов, а многие застройщики обанкротились, не выдержав конкуренции.

На рубеже 1990-х через кризис прошла и Япония — дешевые кредиты при ключевой ставке 2,5 процента привели к тому, что стоимость квартир в Токио достигла 1 миллиона долларов за квадратный метр, после чего цены упали в 10 раз.

Но самым известным пузырем стал кризис в США 2008 года. На протяжении нескольких лет банки выдавали ипотеку по плавающим ставкам без проверки платежеспособности клиентов. Затем ФРС (аналог российского ЦБ) резко повысила ключевую ставку, доходы населения упали, спрос и цены на жилье — тоже, и выяснилось, что ни заемщики не могут выплатить кредиты, ни банки реализовать залоги. Дефолт в США оказался настолько масштабным, что затронул и другие страны — к примеру, в 2009 году уровень ВВП России снизился из-за него почти на 8 процентов.

Тенденции на рынке недвижимости

Вторичное жилье.

Цены на вторичном рынке жилья в начале зимы продолжают топтаться на месте. Спрос остается низким, но достаточно стабильным за счет альтернативных сделок, перетока покупателей с рынка новостроек и отложенного спроса счастливых обладателей депозитов под 20% годовых и страхов об из заморозке. В то же время растет предложение. Цены смотрят вниз: об этом свидетельствует снижение стоимости метра в недорогих сегментах с короткими сроками экспозиции. В принципе, ситуация на рыке жилья за МКАД не сильно отличается от того, что происходит внутри Московской кольцевой. В «старой» Москве стоимость метра в бюджетных сегментах тоже ползет вниз, но на старомосковском рынке велика доля дорогого жилья с длительными сроками экспозиции, поэтому средние цены пока топчутся на месте. А в Новой Москве и Подмосковье весь рынок городского жилья ориентирован на бюджетных покупателей, зависимых от ипотеки, поэтому в этих локациях средние цены снижаются. В декабре покупатели обычно активизируются в преддверии Нового года, так что, скорее всего, тренд на снижение цен станет более выраженным уже в 2025 г. (IRN.RU)

Новостройки

Застройщики все охотнее предлагают скидки. Проявилась интересная тенденция, когда можно купить готовую квартиру по цене ниже, чем такая же квартира «на котловане» в этом же ЖК.

Распределение среди ипотечников: 95% покупателей, которые берут кредит на покупку первичного жилья в Москве, используют программу семейной ипотеки, и только 5% решаются на рыночную ипотеку («Инком-Недвижимость»). При этом лимиты на выдачу семейной ипотеки в банках периодически заканчиваются.

На фоне роста ключевой ставки, начавшегося в прошлом году, на рынке получили большое распространение маркетинговые схемы продажи новостроек, в рамках которых застройщики и их партнёры-банки предлагают людям купить квартиру сейчас, а заплатить за нее потом — с 5% в ноябре 2023 года до 40% сейчас. К таким схемам относится и субсидированная ипотека от застройщика со сниженной на небольшой срок ставкой, и траншевая ипотека, когда сначала выдается мизерная часть кредита, а все остальное – после ввода дома в эксплуатацию, и различные виды рассрочек, которые приобретают все большую популярность в связи с грядущим введением ипотечного стандарта, разработанного Центробанком.

Все эти схемы предполагают, что покупатель через год-два перекредитуется по нормальным ставкам или возьмет кредит с нуля (в случае рассрочек). И они действительно могли бы помочь рынку пережить период высоких ставок без тяжелых потрясений, если бы Центробанк начал снижать «ключ» уже в этом году – как рассчитывали застройщики и банки еще совсем недавно, ориентируюсь на траекторию ключевой ставки во время предыдущих кризисов.

Но, по мнению аналитиков IRN.RU, природа нынешнего кризиса другая и быстрого смягчения монетарной политики сейчас не будет. Более того, может случиться так, что, несмотря на все усилия ЦБ, инфляция еще долго не снизится и светлое будущее низких ставок не наступит ни через год, ни через два, ни через три. Смогут ли люди, которые брали «ипотеку за рубль в месяц», платить по 100-200 тыс. за обслуживание кредита по ставке 20-25% годовых. Очевидно, что нет. В ближайшие годы все больше покупателей, рассчитывавших перекредитоваться по низкой ставке или продать жилье дороже, будут сталкиваться с тем, что ни того, ни другого они сделать не могут. И в результате окажется, что огромное количество квартир, проданных в последние годы, вновь вывалится на рынок. Потому что на самом деле эти квартиры не были проданы – они были «зарезервированы» с помощью небольшой суммы в надежде, что завтра появятся деньги. И если они не появятся, рынок ждут очень непростые времена. Если период заградительных кредитных ставок в экономике затянется, может оказаться, что квартиры, проданные застройщиками по очень популярной в последние полтора года схеме «купи сейчас – плати потом», на самом деле не проданы. А учитывая огромный объем такого жилья, ценовой и ипотечный пузырь, надувшийся на рынке недвижимости, может не просто сдуться, а лопнуть быстро и болезненно

Правительство

Минстрой РФ в декабре намерен вернуться к обсуждению с Центробанком стандарта ипотечного кредитования, который вступит в силу с 1 января 2025 года. По мнению замминистра строительства и ЖКХ Никиты Стасишина, результатом станут новые антикризисные меры поддержки строительной отрасли.

Новые меры поддержки строительной отрасли России во многом зависят от от инфляции и ключевой ставки Банка России. Слова Стасишина приводит ТАСС: «Давайте дождемся изменения ключевой ставки и изменения инфляции, и от того, в каком состоянии отрасль жилищного строительства к ней подойдет, от этого будут зависеть те меры поддержки и возможные условия изменений тех или иных программ, которые работают на территории нашей страны».

В октябре вице-премьер Марат Хуснуллин заявил, что новые меры поддержки ипотечного рынка будут предложены после снижения инфляции. Он отметил, что сейчас инфляция в сфере строительства выше, чем в целом по стране, и если она будет на уровне 15-20%, то поддержать ипотеку не получится никакими мерами.

В один и тот же день, в конце ноября звучат заверения одного высокопоставленного чиновника о том, что мы не допустим банкротства застройщиков и одновременно другой его коллега говорит о том, что застройщики за несколько лет заработали большие деньги, и они должны поделиться ими с государством.

Застройщики

Выше мы рассмотрели вариант развития ипотечного кризиса в связи с невозможностью обслуживать свои обязательства перед банками большого количества ипотечников.

В настоящее время в России существует так же вариант начала развития кризиса в недвижимости с другой стороны, а именно, через политические, финансовые и иные проблемы у одного из крупных игроков на рынке – застройщика. Вот, например, новость от 08.12.2024г. «У застройщика «Самолет» начались массовые сокращения на фоне снижения продаж квартир в новостройках.»

Если проблемы ипотечников по платежам по кредиту с дальнейшим появлением на рынке множества предложений по продаже залоговых квартир – это растянутая во времени ситуация, то банкротство застройщика – это достаточно быстрая реакция рынка. И проблемы одного застройщика могут вызвать взрывной эффект.

В завершении, предлагаем рассмотреть поведение цены квадратного метра жилой недвижимости Москвы с 2000 года.

На графике можно увидеть три пика стоимости квадратного метра жилья в Москве – 2008, 2014, 2022 гг. Все три пика приходятся на годы, когда были приняты определенные политические решения. Нам интересен максимум 2022 года. По аналогии в предыдущими максимумами, падение стоимости должно было произойти не менее чем на 25-30%. Этого не произошло, по нашему мнению, из-за принятия решений по поддержке застройщиков и выдаче ипотечных кредитов по нерыночным, заниженным ставкам. Но такие решения могут только отодвинуть на время падение стоимости жилья, и с большой вероятностью приведут к более глубокому падению, а именно до уровня цен 2018 – 2019г. Такой прогноз высказывался экономистами еще в начале кризиса, и сейчас он весьма вероятен. (см. про ипотечный пузырь)

Выводы

1. При повышении ключевой ставки до 25%, в 2025 году ставки рыночной ипотеки вырастут до 36%. Это окончательно закроет тему покупки квартир на заемные средства по рыночной ставке. Объем льготных ставок и, соответственно, их влияние на рынок будет зависеть от состояния бюджета страны.
2. Некоторые аналитики прогнозируют падение цены квадратного метра новостроек на 8-10%, при этом себестоимость строительства увеличится на 10%. Это вероятный максимально позитивный сценарий для отрасли. В действительности эти цифры надо будет увеличить в 3-4 раза.
3. Вторичное жилье уже сейчас теряет в цене, и движение цен вниз усилится в январе-феврале 2025 года.

Предложение

Что можно предложить инвестору, которому близки сердцу инвестиции в недвижимость Москвы? Во все времена в Москве ценились и ценятся объекты «немассовой» застройки. Например, отдельно стоящие здания в ЦАО. Коммерческие помещения в пределах Бульварного кольца. Такие, и подобные им объекты, да еще и приобретенные с дисконтом, всегда в цене. В них можно разместить собственный представительский офис, или например, организовать мини-отель, который будет приносить хороший, стабильный доход. По прогнозам правительства к 2030 году рынок туризма России вырастит в 3 раза.